Les garanties de votre crédit immobilier
Caution mutuelle - IPPD - Hypothèque - Nantissement
Vous avez un projet immobilier et vous souhaitez connaître toutes les garanties demandées par la banque avant de faire votre choix, vous trouverez dans ce guide l'essentiel pour vous aider à choisir.
Lorsque l'organisme de financement (banque ou société financière) vous accorde un prêt immobilier, il réalise une opération dite risquée. En effet, comment être sûr du bon remboursement des sommes qu'il vous prête ? La réponse est simple: Il met en place une "garantie" qui peut se matérialiser sous plusieurs formes en fonction de plusieurs paramêtres liés au risque, au montage financier, au bien à financer, etc...
Toutefois, il faut savoir que les différentes garanties ne sont pas équivalentes. Pour vous permettre de négocier au plus juste et en toute connaissance de cause, il est important de connaître leur différence.
L'hypothèque
L'hypothèque fait partie des sûretés immobilières qui doit faire l'objet d'un acte notarié, elle porte généralement sur le bien objet de l'acquisition. Grâce à l'hypothèque, la banque ou à l'organisme de financement peut faire vendre le bien dans le cas ou vous ne seriez plus en mesure de faire face aux échéances de votre crédit. Vous restez entièrement propriétaire de votre bien tant que vous assumez le paiment de vos échéances de crédit (vous pouvez l'occuper, le louer, le vendre, ...).
L'hypothèque est la garantie traditionnelle dans le cas d'un financement à 'aide d'un crédit, elle donne au créancier un double droit en cas de non-remboursement par le débiteur :
Un « droit de préférence » tout d'abord : si le bien est saisi puis vendu aux enchères, le créancier hypothécaire sera payé avant la plupart des autres créanciers.
Un « droit de suite » : si le bien a été vendu par le débiteur à un tiers, le créancier peut faire procéder à une nouvelle vente et récupérer le montant de sa créance sur le prix de vente.
Dans tous les cas, il sera toujours possible pour l'emprunteur de vendre son bien à partir du moment ou le prix de vente est supérieur au montant des inscriptions ou au capital restant du par l'emprunteur, puisque le prêt pourra être soldé par les fonds provenant de la vente. Le notaire procède ensuite à la mainlevée de hypothéque, au moyen d'un acte notarié dans lequel le créancier (votre banquier) atteste que le débiteur (l'emprunteur) a complètement remboursé son prêt.
La mise en place de cette garantie à un coût non négligeable qui doit impérativement être intégré dans le plan de financement.
Le coût de l'hypothèque est relativement élevé, car elle est soumise à une taxe de publicité foncière (0,715 % du montant du prêt) à laquelle s'ajoutent le salaire du conservateur (0.05% du montant du prêt +20%) et les émoluments du notaire (0.33% TTC).
La levée de cette garantie, avant le terme normal du prêt, à également un coût qui reste à la charge de l'emprunteur. Toutefois, cette mainlevée peut également intervenir, de manière automatique et gratuite, deux ans après le terme normal du prêt.
L'hypothèque n'est effective qu'à compter de la date de son inscription au bureau des hypothèques.
L'inscription de privilège de prêteur de denier ou IPPD
L'inscription de Privilège de Prêteur de Deniers porte sur le prix de vente d'un immeuble ou d'un terrain et exclut les travaux et le financement des constructions. Son effet est semblable à celui de l'hypothèque, mais il offre toutefois une meilleure protection au prêteur, puisque l'inscription prend effet à la date de l'achat, par conséquent elle sera prioritaire sur les autres garanties.
Comme l'hypothèque, l'inscription de Privilège de Prêteur de Deniers doit également faire l'objet d'un acte notarié et d'une inscription au Bureau des Hypothèques.
Contrairement à l'hypothèque, cette inscription est exonérée de la taxe de publicité foncière, ce qui réduit sensiblement son coût par rapport à cette même hypothèque.
Comme l'hypothèque, l'IPPD doit faire l'objet d'une mainlevée, dont le coût reste à la charge de l'emprunteur, dans le cas de la vente du bien avant l'échéance du prêt.
Le cautionnement mutuel
Les banques et les organismes de financement proposent aujourd'hui de garantir les prêts pour l'acquisition de biens immobiliers neufs ou anciens, par le cautionnement d'une société spécialisée. L'objectif est de réduire les frais à la charge de l'emprunteur afin d'avoir une offre plus compétitive.
Cette garantie fonctionne pour la banque "comme" une assurance, l'emprunteur verse à une société de cautionnement mutuel une contribution proportionnelle au montant du prêt. Elle se compose d'une contribution à un fonds mutuel de garantie, qui peut être reversé à la fin du crédit, et d'une commission définitivement acquise par la société de cautionnement qui représente sa rémunération.
Les principaux avantages de cette formule sont :
son moindre coût financier par rapport aux autres formes de garanties, dû en partie à l'absence de frais de mainlevée dans le cas d'un remboursement anticipé du prêt.
sa simplicité, le cautionnement mutuel bénéficie de formalités simplifiées sans acte notarié,
son délai d'acceptation réduit, elle est accordée en 48 heures par certains organismes
sa possibilité de transfert sur une nouvelle acquisition sans frais supplémentaire mais avec l'accord de la banque;
sa souplesse, puisque cette formule autorise, en cas de difficultés financières, des rééchelonnements de dettes, ainsi que des arrangements visant à contourner la saisie en permettant au propriétaire de revendre lui-même son bien.
Chaque banque offre sa propre caution mutuelle, mais il existe également des sociétés indépendantes des organismes financiers dont les produits peuvent être plus compétitifs. L'idéal est de s'adresser à un courtier.
Le nantissement
Le nantissement peut être la solution la plus économique selon la composition de votre patimoine et vos objectifs dans la durée du prêt. En effet, le nantissement consiste à donner en gage à l'organisme qui accorde le prêt un portefeuille de valeurs mobilières (compte titre (action, obligation,...), assurance vie...). Le principe est simple: si l'emprunteur ne peut plus rembourser son prêt dans les conditions prévues, la banque peut saisir le portefeuille pour rembourser l'emprunt.
La valeur du portefeuille exigée varie selon les banques, les projets et la composition des portefeuilles. A titre d'exemple, pour un investissement locatif financé sur 15 ans avec natissement d'un contrat d'assurance vie en euros, l'organisme de financement demandera un portefeuille représentant au minimum 50% de l'investissement.
Le principal avantage de cette solution est que le coût de la garantie est nul, mais il faut disposer d'un portefeuille de valeurs mobilières disponible pour la durée du projet et proportionel à la valeur du financement de l'acquisition.
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